UA-37066554-1

25. august 2015 - Kommentarer er skrudd av for Hvordan fradele en tomt?

Hvordan fradele en tomt?

I de store byene skriker man etter tomter. I enkelte regioner er presset særlig høyt og mange som har litt eldre eneboliger har også ofte romslig tomter. Heldigvis er det ofte ganske enkelt, spesielt hvis kommunen er politisk innstilt på fortetting kan det gå problemfritt. Man skal jo kort og godt bare få trukket en linje på kartet, men av og til møter man på problemer og kommunen kan ha mange krav. 1

For å forutse potensielle utfordringer så hjelper det ofte å sette seg inn i de andres synspunkt. Ditt utgangspunkt er kanskje at du ikke lengre vil klippe 1 mål plen, bygge et vedlikeholdsfritt hus til svigermor i hagen eller kort og godt tjene penger på et areal du ikke lengre behøver. Svært få naboer og ingen saksbehandler hos kommunen vil vektlegge disse noe særlig. De ser saken fra et helt annet perspektiv.

Nabo tenker kanskje: Hvordan vil dette påvirke min tomt? Synker salgsverdien? Mer skygge i hagen?

Kommunen tenker nok: Har vi barnehagedekning for enda en familie i området? Tåler gaten økt parkering? Er det plass til et hus, parkering og samtidig ha en solfylt hage?

Hvor mye av naboens hage mørklegger du? Lag en enkel balsa/3D-modell for å illustrere nybyggets eller tilbyggets slagskygge på tomten.

Det er ofte enkelt å finne argumenter mot endring, men som oftest er det mulig å finne en god (eller bedre) løsning bare man jobber ansvarsfullt og angriper saken fra mange vinkler. Er forholdene riktige kan man bygge en god bolig på svært små tomter. Det avhenger av hvilken løsning man finner, ikke av prosenter og byråkratisk tall-sjonglering. Finner du ikke en optimal løsning selv, engasjer en sivilarkitekt med spesialisering på boliger og utnyttelse av små tomter.

FØRSTE STEG
Det første du gjør er å innhente så mye informasjon som mulig om den eksisterende tomten.

  1. Bestill situasjonskart, nabolister og reguleringsbestemmelser hos Servicetorget i kommunen eller direkte på nettsidene deres. Les reguleringsbestemmelsene nøye. Her er det ofte føringer, krav og anbefalinger. Er bestemmelsene gamle kan de være urimelige ift. dagens behov og standard. Da er ofte kommunen mer åpne for å gi en dispensasjon. Spesielt viktig er det å finne ut av U-grad, møne- og gesimshøyder og parkeringskrav. For en mer utfyllende forklaring av disse begreper har Miljøverndepartementet laget en egen veileder. Eventuelt kan du ringe kommunen og spør.
  2. Finn målebrevet for tomten. Er målebrevet koordinatbestemt? Hvis ikke, få klarhet i hvor grensene går og evt. send inn en Rekvisisjon om oppmålingsforretning til kommunen hvis grensene er usikre. Dette for å få juridisk fastlagte tomtegrenser.2
  3. Er det noen heftelser registrert på tomten, f.eks. delt avkjørsel med nabo?
  4. Hvor går hovedledning for vann og avløp? Høyspentledning? Krav om støyskjerm?

Har du snakket med naboene om at du tenker å dele tomten? Det kan ofte være lurt å lufte tankene med naboer som blir berørt for å kartlegge evt. interessekonflikter.

ANDRE STEG
Etter denne innledende fasen er det ofte tydelig om søknaden også vil behøve en planendring eller omskriving av reguleringsbestemmelser, f.eks. ved omregulering av næringstomt til boligtomt. Hvis dette er tilfellet anbefaler vi at du engasjerer en plankyndig konsulent. Derimot hvis planene dine virker til å falle innenfor gjeldende regler så er neste steg å ta kontakt med kommunen for å bestille en forhåndskonferanse. Saksbehandlere er ofte tildelt områder så ring til Servicetorget og be om å få snakke med saksbehandler for din tomt. Det er denne personen som kommer til å behandle søknaden senere.3

Saksbehandlere i kommunen foretrekker vanligvis å få en skriftlig orientering om prosjektet på forhånd for å kunne forberede møtet. Informasjon de ønsker er ofte:

  • Adresse og gårds- og bruksnummer
  • Eksisterende tomtestørrelse, og tomtestørrelser etter deling
  • Ny avkjøring og tilknytning til offentlig vei
  • Bolig eller næringsbygg på den nye tomten.
  • Antall etasjer på nybygg
  • Send gjerne en kopi av situasjonskartet med foreslått delelinje og inntegnet innkjørsel på epost direkte til saksbehandler.
  • Gjerne også en skisse på prinsippløsning for boligtype.

Til selve møtet tar du med all relevant informasjonen du har funnet om tomten, og i tillegg noen bilder av nabolaget, samt en enkel planskisse som viser forslaget. En forhåndskonferanse varer omlag en drøy halvtime, så det kan være lurt å ha forberedt noen spørsmål på forhånd. Jo mer presise spørsmål, jo mer presise svar vil man forhåpentligvis få. Kommunens utgangspunkt for møtet er at en tomtedeling må tilfredsstille alle krav til byggetomt. I tillegg vil de fokusere på at delingen ikke skaper forhold som kommer i strid med byggesaks- bestemmelsene, reguleringsplaner eller kommuneplanens arealdel. Viktige ting å få avklart i møtet er:

  1. Er det behov for ny avkjørsel eller kan tomtene dele eksisterende avkjørsel. Vil evt. kommunen kunne gi en avkjøringstillatelse?
  2. Parkeringskrav og gjesteparkering. Krav om snuplass på egen tomt?
  3. Krav til frisikt ved utkjørsel
  4. Plassering av byggegrense. Standard er 4 meter fra tomtegrense, men kan den være mindre i ditt tilfelle?
  5. Plassering av avfallsdunker
  6. Avklare anbefalte størrelser på tomt etter eventuell deling
  7. Krav til uteareal, solforhold og hage. Støyskjerm?
  8. Vil en søknad om fradeling medføre at det vil måtte søkes dispensasjon fra reguleringsbestemmelser. I så fall hvilke krav må det dispenseres fra, og hva tror saksbehandler om dette?
  9. Noen kommuner har en generell vedtektsbestemmelse som gjelder for alle små og vanskelig bebyggbare tomter.
  10. Forventet saksbehandlingstid

Be om å få tilsendt referat fra møtet, da kommunen er pliktig å gjøre dette på din oppfordring. Referatet vil være et viktig premissdokument i den videre godkjenningsprosessen.

TREDJE STEG
Nå som du har gjort et grundig forarbeid kan du starte å konkretisere mulige løsninger og finne den beste løsningen som også kan godkjennes av kommunen. Ta deg god tid og bli trygg på at du har funnet den optimale løsningen slik at tomten blir utnyttet best mulig. Er du i tvil ta kontakt med en sivilarkitekt, de kan ofte bidra med mange tips og har mye erfaring for hvordan best å utnytte arealer.

Fradeling

Plantegning som viser at tomten er bebyggelig

Når alle ideer og utfordringer har konkretisert seg i et tegningsforslag, er det nabovarsel og søknad som står for tur.

En søknad om deling er på noen måter en mini-omregulering og mini-byggesøknad i ett. Det betyr i praksis at naboer skal ha mulighet til å komme med innsigelser og at en tillatelse til fradeling også innebærer en prinsippgodkjenning for bygging. Derfor er kravene til søknad og saksbehandlingen i kommunen mye lik som for byggesøknader. Søknad og nabovarsel stiller krav til de tegninger og dokumentasjon som må vedlegges. Skjema fra Standard Norge og blankett 5154, 5155 og 5156 skal benyttes til nabovarsling. Bruk nabolisten du tidligere fikk av kommunen.

For å spare tid anbefaler vi at du bruker de samme tegningene i nabovarselet som i søknaden: Det er strengt tatt ikke et like omfattende dokumentkrav for et nabovarsel, men for å slippe å lage to ulike sett med tegninger anbefaler vi å heller sende litt mye informasjon til naboene og bruke samme materiale til søknad. Velger du å sende ut nabovarsel som rekommandert post har naboene 2 uker på å evt. komme med innsigelser. Du kan også gå fra dør-til-dør og samle underskrifter (bruk blankett 5156)

Sol/skyggediagram

 

FJERDE STEG
Etter at de to ukene har gått og naboer har hatt tilstrekkelig tid til å kommentere nabovarselet, så kan du sende inn søknaden. For selve søknaden benyttes blankett 5174 (Oppretting av matrikkelenhet), alle tegninger må være i målestokk, og med unntak av situasjonskart vil målestokk 1:200 ofte være tilstrekkelig. Noen kommuner kan ha egne krav, men i hovedtrekk er det ofte følgende tegninger som skal vedlegges søknaden.

  1. Inntegnet på kommunens situasjonskart plassering av byggegrense, avstander til vei og nabohus, innkjøring m.m. (se illustrasjon).  Delelinjen skal markeres tydelig.4
  2. Plantegning som viser at eiendommen er bebyggelig, inntegnet garasje med evt. snuplass, tilknytningsmuligheter for vei, gjesteparkering, sykkelparkering, vann og avløp, avfallsbeholdere og frisikt ved utkjørsel.
  3. Fasader som viser byggets høyder i forhold til eksisterende bebyggelse, hovedtrekk i utforming. Fasader fra alle fire himmelretninger.
  4. Sol- og skyggediagram som viser at tomten vil få tilstrekkelig solfylte utearealer og at nabotomter ikke blir vesentlig forringet av ditt prosjekt.5
  5. En liten tekst som beskriver prosjektet, da med fokus på foreslått bebyggelse i forhold til eksisterende og utnyttelse av tomten.
  6. Kopi av mottatte naboklager og evt. en liten tekst hvor du argumenterer imot
  7. Referat fra forhåndskonferanse

Dersom du i tillegg til deling også søker om en endring av gjeldende reguleringsplan, det vil si annen hustype, vegsystem, høyde eller utnyttelsesgrad enn det som er vedtatt i gjeldende plan, må du legge ved skisse/tekst som illustrerer de endringer som ønskes i plankart og/eller bestemmelser.

AVSLUTNING
Når kommunen mottar søknaden foretar de en enkel gjennomgang av saken. Dersom søknaden har åpenbare mangler blir dette opplyst i tilsendt brev med krav om retting før saken tas opp til behandling. Tidsfrister gjelder ifra det tidspunkt hvor kommunen selv finner søknaden som komplett.
Når delingstillatelse blir gitt sendes saken til kommunens Geodataavdeling hvor de avholder oppmålingsforretning. Naboer får da et skriftlig varsel 2 uker før oppmålingen finner sted. Som regel holdes oppmålingsforretningen på den aktuelle tomten. Her blir eksisterende grenser avklart og nye, godkjente delelinjer påvist og merket.

 


Sluttnoter:
1 De råd som gis i denne veilederen er ikke utfyllende ift. alle lovverk og krav som omhandler deling av eiendom, men ment som en oppsummering av egen erfaring som sivilarkitekt og hva som ofte er tilstrekkelig for å kunne sende inn en godt dokumentert delesøknad. All erfaring viser at en søknad uten vesentlige mangler lettere godkjennes i kommunen.
2 For å spare gebyrer kan dette av og til også gjøres samtidig som kommunen avholder oppmålingsforretning (etter godkjent søknad), men må vurderes i hver enkelt tilfelle og graden av usikkerhet
3 En delingssøknad kan kun fremmes av eiendommens eier. Dersom andre enn eiendommens hjemmelshaver opptrer som søker må det framlegges skriftlig fullmakt fra hjemmelshaver
4 Dokumentet har utløpstid 6 måneder etter bestilling
5 Et sol/skyggediagram kan lages med flere gratis programvare, f.eks. SketchUp. Det bør lages et diagram for morgen, ettermiddag og kveld for alle årstider (21.03/21.06/21.09/21.12)

Published by: Einar Wahlstrøm in Ofte stilte spørsmål

Comments are closed.