Hvordan fradele en tomt?

De store byene skriker etter tomter. I enkelte regioner er presset særlig høyt og mange med eldre eneboliger har ofte romslige tomter. Hvor begynner du, og hvordan går du frem for å fradele en tomt?

Innhente informasjon
Det første du gjør er å innhente så mye informasjon som mulig om den eksisterende tomten. Bestill situasjonskart, nabolister og reguleringsbestemmelser hos servicetorget hos kommunen eller direkte fra Infoland. Les reguleringsbestemmelsene nøye. Her er det ofte føringer, krav og anbefalinger. Er bestemmelsene gamle kan de være urimelige  i forhold til  dagens standard. Kommunen er da ofte mer åpne for å innvilge en dispensasjon. Spesielt viktig er det å undersøke u-grad, møne- og gesimshøyder og parkeringskrav.

Finn målebrevet for tomten. Er målebrevet koordinatbestemt? Hvis ikke, få klarhet i hvor grensene går og evt. send inn en Rekvisisjon om oppmålingsforretning til kommunen hvis grensene er usikre. Dette for å få juridisk fastlagte tomtegrenser.

Er det noen heftelser registrert på tomten? Har du delt avkjørsel med naboen? Hvor går hovedledning for vann og avløp?

Har du snakket med naboene om at du tenker å dele tomten? Det er lurt å lufte tanker med de naboene som blir berørt, om enn bare for å avdekke interessekonflikter.

Forhåndskonferanse
Etter den innledende fasen er det ofte tydelig om søknaden vil behøve en planendring, for eksempel ved omregulering av næringstomt til boligtomt. Hvis det er tilfellet anbefaler jeg at du engasjerer en arkitekt eller arealplanlegger. Derimot hvis planene dine virker til å falle innenfor gjeldende regler så er neste steg å ta kontakt med kommunen for å bestille en forhåndskonferanse.

Saksbehandlere hos kommunen er ofte tildelt områder. Ring derfor til servicetorget i din kommune og be om å få snakke med saksbehandler for din tomt. Kommunen foretrekker å få en skriftlig orientering om prosjektet på forhånd for å kunne forberede møtet bedre. Informasjon de ønsker er: 

  • Adresse og gårds- og bruksnummer.

  • Eksisterende tomtestørrelse og tomtestørrelser etter deling.

  • Krever det ny avkjøring og tilknytning til offentlig vei?

  • Blir det bolig eller næringsbygg på den nye tomten?

  • Antall etasjer på nybygget?

  • Send gjerne en kopi av situasjonskartet med foreslått delelinje og inntegnet innkjørsel på e-post.

  • En enkel skisse som viser den nye boligen.

  • Til møtet tar du med all relevant informasjonen du har funnet om tomten. I tillegg tar du med noen bilder av nabolaget, samt en enkel planskisse som viser forslaget

  • En forhåndskonferanse varer omlag en drøy halvtime. Jo mer presise spørsmål, jo mer presise svar vil du få.

Kommunens utgangspunkt for møtet er at en tomtedeling må tilfredsstille alle krav til en fremtidig byggetomt. I tillegg vil de fokusere på at delingen ikke skaper forhold som kommer i strid med byggesaks-bestemmelser, reguleringsplaner eller kommuneplanens arealdel. I møtet er det viktig å få avklart:

  • Er det behov for ny avkjørsel eller kan tomtene dele eksisterende avkjørsel?

  • Hvilke krav til parkering må oppfylles? Er det krav om snuplass på egen tomt?

  • Hvilke krav til frisikt ved utkjørsel må det tas hensyn til?

  • Er det krav om uteareal (MUA)?

  • Vil en søknad om fradeling medføre at du må søke dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene. Hvis, hvilke krav må det dispenseres fra? 

  • Forventet saksbehandlingstid?

    Be om å få tilsendt referat fra møtet. Referatet vil være et viktig premissdokument i den videre godkjenningsprosessen.

Finne den beste løsningen
Nå som du har gjort et grundig forarbeid kan du begynne å konkretisere mulige løsninger som kan godkjennes av kommunen. Ta deg god tid og bli trygg på at du har funnet den optimale løsningen. Er du i tvil ta kontakt med en sivilarkitekt. Arkitekter har omfattende erfaring for hvordan best å utnytte arealer.

Når alle ideer og utfordringer har konkretisert seg i et tegningsforslag er det nabovarsel og søknad som står for tur.

En søknad om deling er på mange måter en mini-omregulering og mini-byggesøknad i ett. Det betyr i praksis at naboer skal ha mulighet til å komme med innsigelser, og at en godkjent fradeling også innebærer en prinsipp-godkjenning for oppføring av et bygg. Derfor er kravene til søknad og saksbehandlingen i kommunen mye lik som for byggesøknader. Søknad og nabovarsel stiller krav til de tegninger og dokumentasjon. Det er lurt å bruke digitale tjenester for nabovarsel på nett. Jeg bruker eByggesøk. 

Nabovarsel og søknad
Etter to uker har naboene fått tilstrekkelig tid til å komme med merknader. Da kan du sende inn søknaden. Noen kommuner kan ha egne krav, men vanligvis er det følgende tegninger som skal vedlegges søknaden:

  1. Inntegnet på kommunens situasjonskart plassering av byggegrense, avstander til vei og nabohus, innkjøring osv. Delelinjen skal markeres tydelig.

  2. Plantegning som viser at eiendommen er bebyggelig, inntegnet garasje med snuplass, avkjørsel, gjesteparkering, sykkelparkering, vann og avløp, avfallsbeholdere og frisikt ved utkjørsel.

  3. Fasader som viser byggets høyder i forhold til eksisterende bebyggelse og hovedtrekk i utforming. Fasadetegninger fra alle fire himmelretninger.

  4. Sol- og skyggediagram som viser at tomten vil få tilstrekkelig solfylte utearealer og at nabotomter ikke blir vesentlig forringet av ditt prosjekt.

  5. En liten tekst som beskriver prosjektet.

  6. Kopi av mottatte naboklager og en kort tekst hvor du kommenterer disse.

  7. Referat fra forhåndskonferansen.

Godkjent søknad om fradeling
Når kommunen mottar søknaden foretar de en enkel gjennomgang av saken. Dersom søknaden har åpenbare mangler vil de opplyse om dette i et formelt brev. Her vil de stille krav om retting før søknaden tas opp til behandling. Tidsfrister gjelder fra det tidspunkt hvor kommunen selv finner søknaden komplett.

Har du et hus, men vurderer å utvide?